Pengertian Hak Pakai Atas Tanah Serta Tata Cara Peningkatan (Mengubah) Status Tanah Dari Hak Pakai Menjadi Hak Milik

See Complete
1 Apr, 2020
Pengertian Hak Pakai. Hak pakai atas tanah diatur dalam Undang-Undang Nomor : 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, khususnya dalam ketentuan Pasal 41 sampai dengan Pasal 43, berikut aturan pelaksananya yaitu Peraturan Pemerintah Nomor : 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah. 

Dalam ketentuan Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang Nomor : 5 Tahun 1960 tersebut dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan hak pakai adalah :
  • hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini.

Baca juga : Pengertian Obyek Hukum Dan Jenis Obyek Hukum

Terjadinya Hak Pakai. Tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai adalah :
  • tanah negara.
  • tanah hak pengelolaan.
  • tanah hak milik.

Berkaitan dengan hal tersebut, maka berlaku ketentuan :
  • hak pakai atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk. Dan hak pakai atas tanah negara hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan ijin pejabat yang berwenang.
  • hak pakai atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan.
  • hak pakai atas tanah hak milik terjadi dengan pemberian tanah oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dan hak pakai atas tanah hak milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.

Pemberian hak pakai atas tanah negara, atas tanah hak pengelolaan, maupun atas tanah hak milik wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan, dan sebagai tanda bukti hak kepada pemegang hak pakai diberikan sertipikat hak atas tanah.
  • hak pakai atas tanah negara dan atas tanah hak pengelolaan terjadi sejak didaftarkan oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 
  • hak pakai atas tanah hak milik mengikat pihak ketiga sejak saat didaftarkan oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pemegang Hak Pakai. Berdasarkan ketentuan Pasal 42 Undang-Undang Nomor : 5 Tahun 1960, hak pakai atas tanah dapat diberikan kepada :
  • warga negara Indonesia.
  • orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
  • badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
  • badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Ketentuan tentang pemegang hak pakai tersebut di atas selanjutnya diperjelas dalam ketentuan Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor : 40 Tahun 1996 dengan memberikan penjabaran bahwa, yang dapat mempunyai hak pakai atas tanah adalah :
  • warga negara Indonesia.
  • badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
  • departemen, lembaga pemerintah non departemen, dan pemerintah daerah.
  • badan-badan keagamaan dan sosial.
  • orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
  • badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
  • perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.
Untuk gedung-gedung kedutaan negara-negara asing dapat diberikan hak pakai, karena hak pakai ini dapat berlaku selama tanahnya dipergunakan untuk itu. Orang-orang dan badan-badan hukum asing dapat pula diberi hak pakai, karena hak ini hanya memberi wewenang yang terbatas.

Pemegang hak pakai yang tidak lagi memenuhi syarat sebagaimana disebut di atas dalam waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak pakai tersebut pada pihak lain yang memenuhi syarat. Dan apabila dalam jangka waktu tersebut hak pakai tidak dilepaskan atau dialihkan, hak pakai tersebut akan hapus karena hukum dengan ketentuan hak-hak pihak lain yang terkait di atas tanah tersebut tetap diperhatikan.
Jangka Waktu Hak Pakai. Secara umum, hak pakai atas tanah yang diberikan kepada pemegang hak pakai diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 (duapuluh lima) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu  20 (duapuluh) tahun, atau diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanah tersebut diperlukan untuk ketentuan tertentu, dengan ketentuan :

1. Hak pakai atas tanah negara dapat diperpanjang dalam waktu sebagaimana tersebut di atas, jika memenuhi persyaratan sebagai berikut :
  • tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.
  • syarat-syarat pemberan hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.
  • pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak (pemegang hak pakai).
2. Hak pakai atas tanah hak pengelolaan dapat diperpanjang atas usul pemegang hak pengelolaan.
3. Hak pakai atas tanah hak milik tidak dapat diperpanjang. Namun demikian, atas kesepakatan antar pemegang hak pakai dengan pemegang hak milik atas tanah, hak pakai atas tanah hak milik dapat diperbaharui dengan pemberian hak pakai baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.


Sedangkan hak pakai atas tanah yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan untuk keperluan tertentu tersebut di atas, diberikan kepada :
  • departemen, lembaga pemerintah non departemen, dan pemerintah daerah.
  • perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.
  • badan keagamaan dan badan sosial.

Pemberian hak pakai tersebut dapat diberikan dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun, dan  tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.
Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Pakai. Pemegang hak pakai atas tanah mempunyai kewajiban dan hak yang harus dipenuhi. Kewajiban dan hak pemegang hak pakai atas tanah dimaksud adalah sebagai berikut :

1. Kewajiban Pemegang Hak Pakai.
Pemegang hak pakai berkewajiban :
  • membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pembeian haknya, perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik.
  • menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik.
  • memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup.
  • menyerahkan kembali tanah yang dibeikan dengan hak pakai kepada negara, pemegang hak pengelolaan, atau pemegang hak milik sesudah hak pakai tersebut hapus.
  • menyerahkan sertipikat hak pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Selain kewajiban tersebut, peraturan perundang-undangan juga mewajibkan pemegang hak pakai sebagai berikut :
  • apabila tanah yang dikelolanya tersebut mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, maka pemegang hak pakai wajib memberika jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung tersebut.
2. Hak Pemegang Hak Pakai.
Pemegang hak pakai berhak :
  • menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak pakai tersebut selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya.
  • memindahkan hak pakai tersebut kepada pihak lain atau membebaninya selama digunakan untuk keperluan tertentu.

Hak pakai atas tanah negara dan atas tanah hak pengelolaan dapat dijadikan jaminan hutang dengan membebani Hak Tanggungan, dengan ketentuan Hak Tanggungan tersebut akan hapus dengan hapusnya hak pakai. 
Peralihan Hak Pakai. Hak pakai atas tanah dapat dialihkan kepada pihak lain, dengan ketentuan sebagai berikut :
  • peralihan hak pakai yang diberikan atas tanah negara untuk jangka waktu tertentu dapat dilakukan dengan terlebih dahulu mendapatkan ijin dari pejabat yang berwenang. 
  • peralihan hak pakai yang diberikan atas tanah hak pengelolaan dapat dilakukan dengan terlebih dahulu mendapatkan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan.
  • peralihan hak pakai yang diberikan atas tanah hak milik hanya dapat dilakukan apabila hak tersebut dimungkinkan dalam perjanjian pemberian hak pakai tersebut, dan harus dilakukan dengan terlebih dahulu mendapatkan persetujuan tertulis dari pemegang hak milik yang bersangkutan.
Peralihan hak pakai dapat dilakukan dengan :
  • jual beli.
  • tukar menukar.
  • penyertaan dalam modal.
  • hibah.
  • pewarisan.

Peralihan hak pakai tersebut wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Peralihan hak pakai karena jual beli (kecuali jual beli melalui lelang), tukar menukar, penyertaan dalam modal, dan hibah harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. 
  • peralihan hak pakai karena jual beli melalui pelelangan dibuatkan dengan Berita Acara Lelang.
  • peralihan hak pakai karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.
Hapusnya Hak Pakai. Hak pakai hapus dikarenakan beberapa sebab, yaitu :
  • berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya.
  • dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan, atau pemegang hak milik atas tanah sebelum jangka waktu hak pakai berakhir, karena : 1. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan mengenai hak dan kewajiban pemegang hak pakai. 2. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang diatur dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan.
  • putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap.
  • dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir.
  • dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor : 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya.
  • ditelantarkan.
  • tanahnya musnah.
  • orang atau badan hukum yang mempunyai hak pakai tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak (wajib melepaskan atau mengalihkan haknya paling lambat satu tahun).
Akibat dari Hapusnya Hak Pakai. Hapusnya hak  pakai atas tanah akan berakibat sebagai berikut :
  • hapusnya hak pakai atas tanah negara mengakibatkan tanahnya menjadi tanah negara.
  • hapusnya hak pakai atas tanah hak pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang hak pengelolaan.
  • hapusnya hak pakai atas tanah hak milik mengakibatkan tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang hak milik.

Selain itu, bekas pemegang hak pakai berkewajiban untuk membongkar bangunan dan benda-benda yang ada di atas tanah tersebut dan menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya hak pakai. Jika bekas pemegang hak pakai lalai tidak membongkar bangunan dan benda-benda yang berada di atas tanah tersebut, maka pembongkaran akan dilakukan oleh pemerintah dengan biaya ditanggung oleh bekas pemegang hak pakai.
Tata Cara Peningkatan (Mengubah) Status Tanah Hak Pakai Menjadi Hak Milik. Berdasarkan Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor : 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal, dijelaskan bahwa :
  • status hak milik dapat diberikan atas tanah hak pakai yang dijadikan rumah tinggal milik  dan perseorangan atau individu yang merupakan WNI (Warga Negara Indonesia) dan memiliki luas 600 M2 atau kurang.
Pengajuan permohonan peningkatan status kepemilikan tanah tersebut harus dilakukan sebelum jangka waktu penggunaan hak pakai berakhir, dan diajukan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota tempat properti (bangunan rumah) itu berada, dengan disertai dokumen pelengkap sebagai berikut :
  • sertipikat tanah yang bersangkutan.
  • bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal, yang meliputi fotokopi IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) yang mencantumkan bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, atau surat keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan setempat yang menerangkan bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal (jika IMB atas bangunan tersebut belum dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.
  • fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) terakhir untuk tanah seluas 200 M2 atau lebih. 
  • bukti identitas pemohon berupa KTP (Kartu Tanda Penduduk) dan KK (Kartu Keluarga).
  • pernyataan bahwa dengan status hak milik tersebut maka pemohon memiliki hak milik properti yang tak lebih dari 5 bidang tanah secara total dengan luas maksimal 5.000 M2.
  • jika tanah yang akan dinaikkan statusnya tersebut merupakan tanah warisan, maka berlaku pula ketentuan dalam hukum waris.
  • surat kuasa pengurusan beserta foto kopi identitas penerima kuasa, apabila pengurusan perubahan status tanah tersebut dikuasakan kepada orang atau pihak lain (biasanya dikuasakan kepada notaris). 
Demikian sekilas penjelasan tentang hak pakai atas tanah. Dasar hukum pengaturan hak pakai dapat ditemukan dalam Undang-Undang Nomor : 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Peraturan Pemerintah Nomor : 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah,  Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor : 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal, dan  Undang-Undang Nomor : 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya

Semoga bermanfaat.
Next Post Previous Post